Was ist der Unterschied zwischen Redevelopment und Revitalisierung?

Brownfield24 ist das Experten-Netzwerk für Revitalisierung und Redevelopment – zwei Begriffe, die sich in der deutschen Immobilienwirtschaft immer mehr etablieren.

In Deutschland werden die Begriffe Redevelopment und Revitalisierung häufig uneinheitlich und teilweise sogar synonym verwendet. Sie bezeichnen die Entwicklung einzelner Gebäude oder Grundstücke, zumeist unter Aufwendung privater Investitionen. Die Revitalisierung, beziehungsweise das Redevelopment ausgedienter Bestandsflächen bringt in diesem Zusammenhang gleich mehrere positive Eigenschaften mit sich:

  1. Verhinderung des Gebäudeverfalls: historische, denkmalgeschützte Gebäude können erhalten und erneut genutzt werden.
  2. Gesteigerte Attraktivität des Stadtbilds: moderne, belebte Areale wirken sich positiv auf den gesamten Standort aus.
  3. Umweltbewusster Flächenverbrauch: die erneute Nutzung bereits erschlossener Flächen reduziert Neuversiegelung.

Eine Norm oder allgemeingültige Definition gibt es bisher nicht. Kein Wunder, denn die Wiedereingliederung brachliegender Bestandsflächen gewinnt hierzulande erst seit einigen Jahren an Bedeutung: Zunehmende Flächenknappheit und ein umweltbewussterer Umgang mit Flächenversiegelung erfordern nachhaltige und ressourcenschonende Entwicklungskonzepte.

Revitalisierung und Redevelopment – neue Chance für ausgediente Immobilien

Text: Die Lebensdauer der meisten Immobilien ist zeitlich begrenzt. Hat ein Grundstück oder Gebäude seine Nutzdauer überschritten, liegt es häufig lange Zeit brach. Durch Revitalisierung und Redevelopment werden diese Flächen umgestaltet und einer neuen Nutzung zugeführt.

Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) unterscheidet zwischen einer technischen und einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von Immobilien:

  • Technische Nutzungsdauer: technisch maximal tragbare Nutzungsdauer; kann durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen verlängert werden
  • Wirtschaftliche Nutzungsdauer: Dauer der wirtschaftlichen Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie. Wird beeinflusst durch sich ändernde Standort- und Marktbedingungen

Erfahrungen vom Bau auf der „grünen Wiese“ können nicht eins zu eins auf Revitalisierung und das Redevelopment übertragen werden, denn im Vergleich zum Neubau werden Projektentwickler, Investoren und Baufirmen mit höheren Kosten- und Terminrisiken konfrontiert. Bei der Aufbereitung brachliegender Flächen oder beim Bauen im Bestand können jederzeit unvorhersehbare Ausführungsmängel oder Altlasten zutage treten, die zeitaufwendig und kostenintensiv beseitigt werden müssen.

Revitalisierung und Redevelopment – Wiederbelebung alter Schätze

In Deutschland wird der Begriff Revitalisierung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbranche verwendet. Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) setzt sich für eine marktgerechte Bestimmung der Begriffe Redevelopment und Revitalisierung ein. Sie definiert die Revitalisierung von Bestandsgebäuden und -grundstücken als umfassende bauliche Anpassung an veränderte Nutzerbedürfnisse. Durch die Baumaßnahmen sollen Qualität und Funktionalität einer Immobilie verbessert und so die Vermarktungsfähigkeit bei gleichbleibendem Nutzungskonzept erhöht werden.

Erst beim Redevelopment geht es nach der gif-Definition darum, ausgediente Flächen einer neuen wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen: „Charakteristisch für ein Redevelopment ist die Absicht, die Liegenschaften für neue Nutzungen baulich umzugestalten und damit eine Aufwertung des vorhandenen Bestandes an Grundstücken und Gebäudesubstanz sowie eine neue wirtschaftliche Verwertung der Immobilien zu erreichen“ (vgl. gif: „Redevelopment – Leitfaden für den Umgang mit vorgenutzten Grundstücken und Gebäuden“).

Im Kontext der Flächensanierung bezeichnet die Revitalisierung in der Regel die Aufbereitung von Brach- und Konversionsflächen. Ziel einer Revitalisierung ist es, ausgediente Flächen wiederzubeleben und eine vielversprechende Ausgangssituation zu schaffen. Erst im Anschluss an die Baureifmachung beginnt das Redevelopment und damit die eigentliche Projektentwicklung.

Der deutsche Gebrauch der Begrifflichkeiten variiert nicht nur innerhalb der Branche, er unterscheidet sich auch deutlich vom amerikanischen: In den USA versteht man unter dem Ausdruck Redevelopment allgemeinhin die Neuentwicklung, beziehungsweise Wiederbelebung brachliegender oder größtenteils leerstehender städtischer Quartiere, in der Regel unter Zuhilfenahme öffentlicher Finanzierungsmittel.

Da sich die Immobilienforschung und -wirtschaft aktuell in einer Phase der Begriffsfindung befinden, gibt es für die Verwendung der Ausdrücke Revitalisierung und Redevelopment bislang also weder „richtig“ noch „falsch“. Mit ihrem Leitfaden für den Umgang mit vorgenutzten Grundstücken und Gebäuden leistet die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) wichtige Pionierarbeit auf einem Gebiet, dass hierzulande noch in den Kinderschuhen zu stecken scheint.


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