Immobilienentwicklung und Projektentwicklung

Bevor auf einer Konversionsfläche beispielsweise ein modernes und lebendiges Stadtquartier oder ein neuer Logistikstandort entstehen kann, durchläuft die Immobilie mehrere Phasen einer komplexen Projektentwicklung, die eine intensive Zusammenarbeit aller beteiligten Akteure erfordert. Die Immobilien-Projektentwicklung legt den Grundstein für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg des Objekts.

Was heißt Projektentwicklung?

Die Projektentwicklung in der Immobilienbranche umfasst den gesamten Prozess von der Planung bis zur Umsetzung und Überwachung aller Maßnahmen, die zur Bebauung eines oder mehrerer Grundstücke nach geltendem Baurecht ergriffen werden. Dazu gehören unter anderem:

  • Grundstücksakquise
  • Konzeptionierung
  • Baurechtschaffung
  • Kapitalbeschaffung
  • Projektsteuerung

In der Regel werden Projektentwicklungen für größere Immobilien initiiert, um den zukünftigen wirtschaftlichen Erfolg für Bauträger, Projektleiter und Investoren zu erhöhen. Bei einer Projektentwicklung werden die Faktoren Standort, Kapital und Projektidee zu einer Konzeption formuliert, die alle wirtschaftlichen, architektonischen/städtebaulichen und technischen Maßnahmen umfasst, die darauf ausgelegt sind, Baurechte so zu schaffen, dass ein Projekt unter Einhaltung festgelegter Kosten-, Qualitäts- und Zeitvorgaben realisierbar ist.

Faktoren der Projektentwicklung

Eine Projektentwicklung ergibt sich aus drei grundlegenden Faktoren: Standort, Kapital und Projektidee. Diese Faktoren müssen vom Projektmanagement auf eine Weise miteinander kombiniert werden, dass eine Immobilie wettbewerbsfähig, wirtschaftsfördernd sowie sozial und ökologisch nachhaltig ist. Eine Projektentwicklung startet in der Regel aus drei verschiedenen Ausgangssituationen:

  • Idee vorhanden – Standort und Kapital gesucht: dieser Fall tritt zum Beispiel bei Franchise-Projekten auf, für die zumeist bereits eine Projektidee zugrunde liegt. Sobald ein passender Standort und Investoren vorhanden sind, kann die Projektentwicklung starten.
  • Standort vorhanden – Kapital und Idee gesucht: Wird beispielsweise für eine Konversionsfläche (Industriebrache, Bahnliegenschaft) eine neue Nutzung angestrebt, werden für den Standort eine entsprechende Idee und Finanzierungsmöglichkeiten gesucht.
  • Kapital vorhanden – Standort und Idee gesucht: Viele Immobilieninvestoren suchen nach immer neuen Möglichkeiten, ihr Kapital in geeignete Projekte zu investieren.

Sind diese Faktoren erfüllt, geht es in die nächste Projekt-Phase.

Akteure der Projektentwicklung

An einer Projektentwicklung sind neben dem Projektleiter oder dem leitenden Unternehmen viele weitere Akteure beteiligt, die in unterschiedlichen Phasen der Entwicklung zusammenarbeiten. Der Projektentwickler bringt Kapital, Arbeit und Know-how zusammen und ist dafür verantwortlich, die Interessen aller Beteiligten zu erkennen und in seinem Konzept zu berücksichtigen.

Phasen der Projektentwicklung

Eine Immobilien-Projektentwicklung ist ein Prozess mit mehreren Phasen, die jedoch nicht chronologisch nacheinander durchlaufen werden, sondern sich im Verlauf des Projekts immer wieder abwechseln oder überschneiden können.

Projektinitiierung
In Abhängigkeit davon, welche Basisfaktoren zu Beginn der Projektenwicklung vorhanden sind – Idee, Kapital und/oder Standort – müssen die fehlenden Faktoren vom Projektmanagement beschafft werden. Ist das gelungen, wird ein erste Konzeption erstellt, die als Grundlage für eine grobe Projektentwicklungsrechnung herangezogen wird. In dieser Rechnung sollte ein Best-, Base-, und auch ein Worst-Case-Szenario kalkuliert werden, da die Wirtschaftlichkeit des Projekts von vielen Parametern abhängt (zum Beispiel Markt, Miete, Zinssatz oder Grundstückswert), die sich im Laufe der Zeit verändern können. Für die Projektentwicklungsrechnung werden zwei unterschiedliche Ansätze angewendet:

  • Frontdoor-Approach: Auf Basis der voraussichtlichen Projektkosten wird eine Mindestmiete berechnet, die marktgerecht, also am Markt realistisch erzielbar sein muss, um die Vermarktung des Projekts zu gewährleisten.
  • Backdoor-Approach: Ausgehend von einer marktüblichen Miete werden die maximal möglichen Gesamtkosten für das Projekt berechnet. Da die Baukosten relativ fix sind, ergibt sich aus der Kalkulation auch der Höchstpreis für den Kauf eines Grundstücks und damit eine Verhandlungsbasis für Kaufverhandlungen mit Grundstückseigentümern.

Danach wird ein tragfähiges Konzept erarbeitet.

Projektkonzeption
In der Konzeptionsphase wird die Realisierbarkeit und die Wirtschaftlichkeit der Projektentwicklung detailliert überprüft und den beteiligten Akteuren dargelegt. Je weiter ein Projekt fortgeschritten ist, desto weniger Einfluss hat der Projektentwickler auf die Kosten. Zur Überprüfung des Konzepts werden daher möglichst früh im Rahmen einer Machbarkeitsstudie (Feasibility Study) verschiedene Analysen durchgeführt, die Aufschluss darüber geben, ob das Projekt unter den gegebenen Rahmenbedingungen umzusetzen ist. Die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie geben das weitere Vorgehen vor und können unter entsprechenden Umständen sogar den Abbruch des Projekts zur Folge haben.

Projektkonkretisierung
In dieser Phase werden alle notwendigen Vorbereitungen für den Beginn der Bauarbeiten getroffen. Der Projektentwickler erstellt Entwurfs- und Werksplanungen, definiert Nutzungskonzepte und holt Genehmigungen und Förderungen ein.

Projektmanagement
Der Projektentwickler behält den Überblick über Kosten, Termine und Qualität während der Umsetzung. Dabei beobachtet er die zuvor analysierten Rahmenbedingungen und passt die Planung regelmäßig an auftretende Änderungen an.

Projektvermarktung
Die Vermarktung der Immobilie beginnt in der Regel zeitgleich mit der Konzeption des Projekts. Der Projektentwickler steuert die Vertriebsmaßnahmen und organisiert die Vermietung oder den Verkauf der Immobilie.

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