Baugrundgutachten und Bodengutachten

Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte sich bereits vor Vertragsabschluss über die Beschaffenheit des Baugrunds informieren. Ein detailliertes Bodengutachten oder auch Baugrundgutachten erhöht Kosten- und Planungssicherheit.

Was ist ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten, in der Regel auch Baugrundgutachten genannt, ist ein geotechnischer Bericht, der von einem Bausachverständigen verfasst wird. Auf Grundlage einer vorausgehenden Baugrunduntersuchung werden in einem Baugrundgutachten relevante Informationen zur mechanischen Boden-Beschaffenheit festgehalten. Das Bodengutachten dient als Basis für die Planung und Realisierung von Bauprojekten jeglicher Art und ist in Deutschland seit 2008 nach DIN 4020 bauordnungsrechtlich vorgeschrieben. Es gibt Bauherren Auskunft über die vorherrschenden Bodenklassen einer Immobilie und wird im Idealfall bereits vor dem Grundstück-Kauf durchgeführt, um beispielsweise Informationen über die Tragfähigkeit des Bodens, den Grundwasser-Stand sowie mögliche Altlasten zu erhalten.

Warum wird ein Bodengutachten erstellt?

Die Baugrund-Qualität einer Immobilie lässt sich nicht auf den ersten Blick erschließen. Hohlräume, eine ungleichmäßige Bodenverdichtung oder ein hoher Grundwasser-Stand bleiben ohne die fachmännische Analyse der Bodenverhältnisse unentdeckt und können Auslöser für Erdrutsche oder unerwartete Setzungen sein. Dadurch ergeben sich nicht einkalkulierte Ausbesserungsmaßnahmen, welche die Baunebenkosten in die Höhe treiben können. Ein Baugrundgutachten reduziert das Risiko für Bauherren, indem es Aufschluss über diejenigen Faktoren gibt, die sich auf die Stabilität und Substanz eines geplanten Gebäudes auswirken können, zum Beispiel:
• bodenmechanische Eigenschaften
• Tragfähigkeit
• Grundwasser (Stand und Schwankungsbreiten)
• Verdichtungsfähigkeit des zu untersuchenden Bodens

Das Gutachten liefert eine Datengrundlage für statische Berechnungen, die entscheidend für die Standfestigkeit eines Bauwerks sind. Begründet die Vornutzung einer Immobilie den Verdacht auf Schadstoffe im Boden, ist eine zusätzliche Altlastenuntersuchung ratsam. Investoren, Bauherren und Projektentwickler gewinnen durch ein Bodengutachten bereits in frühen Planungsphasen einen Überblick über mögliche zusätzliche Kosten.

Wann wird ein Bodengutachten notwendig?

Ein Baugrund- oder Bodengutachten sollte bereits in einer möglichst frühen Phase der Projektplanung erstellt werden, um unvorhergesehene Risiken und Kosten zu minimieren. Besonders Projektentwickler und Investoren, die sich auf die Revitalisierung problembehafteter Konversionsflächen spezialisiert haben, wissen, dass ein ungeplanter Bodenaustausch oder eine Altlastensanierung mit erheblichem Mehraufwand und höheren Baunebenkosten einhergehen. Bestehen aufgrund der Vornutzung einer Immobilie bereits Hinweise auf eventuelle Altlasten auf dem Grundstück, sollten Bauherren ein Bodengutachten mit eingehender Altlastenanalyse nach Möglichkeit vor dem Kauf veranlassen. Auch Grundstücksbesitzer, die den Verkauf ihrer Immobilie planen, können mit einer vorherigen Bodenuntersuchung positiven Einfluss auf eine bevorstehende Immobilienbewertung ausüben.

Was beinhaltet ein Bodengutachten?

Der Umfang der Bodenuntersuchung wird vom beauftragten Baugrundsachverständigen festgelegt. Dafür benötigt dieser möglichst umfangreiche Informationen über das Grundstück und das geplante Bauvorhaben, um alle notwendigen Untersuchungen berücksichtigen zu können. Auf Grundlage der Norm DIN 4020 werden Bauvorhaben in drei geotechnische Kategorien eingeteilt:
• GK 1: Einfache Bauwerke auf ebenem, tragfähigem Boden ohne Einfluss auf die Umwelt und das Grundwasser. Als Mindestanforderung an die Untersuchung wird die örtliche Bauerfahrung genannt.
• GK 2: Bauvorhaben mittleren Schwierigkeitsgrades. Die Standsicherheit ist durch einen Sachverständigen für Geotechnik zu beurteilen
• GK 3: Bauvorhaben, die schwierige Baugrundverhältnisse oder Konstruktionen beinhalten, die umfassende geotechnische Kenntnisse voraussetzen. Die Standsicherheit ist durch einen Sachverständigen für Geotechnik zu beurteilen.

In der Regel wird Baugrund hinsichtlich seiner Tragfähigkeit, des Grundwasserstands und seinen Schwankungsbreiten, sowie der Zusammensetzung der Bodenschichtung überprüft. Anhand von Sondierungsergebnissen aus gezielten Bohrungen erkennt der Baugrundgutachter die zulässigen Belastungen des Bodens und das zu erwartende Setzungsverhalten. Für die Überprüfung auf Altlasten werden bei Bedarf Proben entnommen, die im Labor auf ihren Schadstoffgehalt getestet werden. Das Bodengutachten enthält neben den zusammengefassten Ergebnissen der Untersuchung eine Gründungsempfehlung und Hinweise zur Baugrubenausbildung und -sicherung. Anhand der festgestellten Boden- und Frostempfindlichkeitsklassen werden außerdem Angaben über die Bohr- und Rammbarkeit des Bodens gemacht.

Was kostet ein Bodengutachten?

Die Kosten für eine Baugrunduntersuchung samt Gutachten können nicht pauschal festgelegt werden, denn sie skalieren mit dem jeweiligen Bauvorhaben. Je komplexer die Anforderungen an das Bodengutachten sind, desto umfassender sind die Untersuchungen, die der beauftragte Bausachverständige vornehmen muss. Gerade bei größeren Projekten sollte keinesfalls auf eine eingehende Bodenuntersuchung verzichtet werden, um potenzielle Risiken frühzeitig erkennen und eine entsprechende Kostenkalkulation vornehmen zu können.

Wer macht Bodengutachten?

Ein aussagekräftiges und zuverlässiges Bodengutachten erfordert umfassende Kompetenzen auf dem Fachgebiet der Geotechnik. Ein Bausachverständiger Ingenieur oder Geologe ist in der Lage, das Zusammenspiel von Baugrund und Architektur ganzheitlich zu betrachten und ein Baugrundgutachten zu erstellen, das einen effektiven Beitrag zur Kosten- und Planungssicherheit von Bauherren, Projektentwicklern und Investoren leistet. Zum Netzwerk von Brownfield24 gehören erfahrene Gutachter, die sich auf Revitalisierung, Altlastensanierung und Flächenrecycling spezialisiert haben und erfahren in der Risikobewertung großer (Industrie-)Projekte sind.